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房屋产权纠纷案例分析

　　房屋产权纠纷案例分析

　　上诉人(原审被告)：惠州市华银大厦物业公司(原惠州市华惠大厦物业公司，以下简称华银物业公司或华惠物业公司)，住所地惠州市惠城区黄塘。

　　法定代表人：蔡亚宁，经理。

　　委托代理人：王浩晖、关志豪，广东广大律师事务所律师。

　　被上诉人(原审原告)：张文波，男，1970年10月出生，住惠州市惠城区鹅岭西路10号1栋。

　　委托代理人：罗卓伟，广东百德律师事务所律师。

　　上诉人华银物业公司因确认房屋产权纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2001)惠城法房地初字第27号民事判决，于2001年10月22日向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2001年11月22日公开开庭进行了审理，华银物业公司的委托代理人关志豪，张文波的委托代理人罗卓伟到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

　　本院经审理查明：本案讼争的“华惠大厦”座落于惠州市惠城区下埔大道南侧。该大厦的土地是由惠州市华惠实业总公司(以下简称华惠总公司)于1991 年11月12日以674298.82元与惠州市城市建设综合开发总公司(下称城建公司)转让而来。惠州市国土局以惠市国土征[1991]334号文《关于惠州市华惠实业总公司申请建设用地的批复》：“同意城建公司将已整治好的土地417平方米，划拨给华惠总公司，作兴建干部、职工宿舍楼用地”。同年12月 7日、28日和1992年5月28日，华惠总公司分别领取了0184号《建设用地规划许可证》、粤计资证字91131038号《固定资产投资许可证》和《建设工程规划许可证》。

　　“华惠大厦”于1992年10月15日由施工队带资动工兴建，在兴建期间，由于华惠总公司的联营方[由中国轻工物资供销总公司(下称中国轻工公司)、中国轻工物资供销总公司华南公司(下称轻工华南公司)、北京振兴轻工联合供销公司(下称北京振兴公司)、惠州轻工材料产品经销公司(下称轻工产品公司)共同组建]无资金投入，其主管部门惠州市轻工业总公司(下称轻工总公司)为了搞好大厦的建设，于1993年7月30 日以惠市(1993)063号文下发了《关于成立惠州市华惠大厦物业公司的通知》及《集资入股方案》。同年8月8日，轻工总公司为了筹集资金搞好华惠大厦建设，以及行使华惠大厦所有权和管理权，制订了《惠州市华惠大厦物业公司章程》。1993年9月7日，华惠物业公司申领了《企业法人营业执照》，法定代表人为罗灼有(2000年企业名变更称为华银物业公司，法定代表人变更为蔡亚宁)，经济性质为集体所有制，注册资金400万元。

　　1993 年8月17日，轻工产品公司根据上述章程召开公司全体员工会议动员集资。尔后，华惠物业公司与张文波等人分别签订了《集资参股协议书》(无具体签约时间)，约定：一、“华惠大厦”的产权归全体出资者所有，股权按个人出资的比例占有，共享收益，共担风险，并享有继承权;二、大厦的经营管理按股份制管理方式，设董事长和股东代表大会，重大事项由董事会提交股东代表大会通过;三、个人占有的股权不得私自转让，调离或退出本公司，公司有权收回股权，退还出资本金(不计利息);四、大厦的经营所得，扣除各种应缴税费和物业管理的一切费用外，按出资者所占股权比例分成;五、大厦建设资金除各股东参股的实有资本金外，欠缺额资金由外借款垫支，后从经营利润中逐步归还;六、张文波同意按《集资参股协议书》所列条款自愿出资4万元参股经营，并按出资比例共享收益，共担风险。协议签订后，张文波于1993年9月24日、1994年5月24日、31日、10月21日、24日和1997年9月23日、26日分7次共向华惠物业公司交纳了4万元。

　　1993年9月，华惠总公司受浙江越华轻纺股份有限公司、浙江省轻纺工业供销公司(下称浙江轻纺公司)委托，将该公司从宁波开发区中港物资公司(下称宁波物资公司)划入的20O万元中的16O万元转为浙江轻纺公司对“华惠大厦”的投资。1997年1月15日，浙江轻纺公司去函华惠物业公司，要求提前收回16O万元。为此，华惠物业公司与浙江轻纺总公司于1999年11月19日签订《还款协议书》。浙江轻纺公司于 2000年3月25日向杭州市中级人民法院出具函件证明，投入“华惠大厦”建设的160万元，已由华惠物业公司清偿，同时其也退出了大厦的股份。除浙江公司投资160万元外，需从职工自筹 240万元。但至1994年12月底止公司职工共投资143.2万元，尚欠96.8万元以华惠物业公司名义向增城市大山实业有限公司(下称增城实业公司) 借入，于1997年再从职工分红投资形式作清还。2001年4月22日，增城实业公司出具证明证实双方借贷关系已结清。

　　轻工总公司、华惠总公司、华惠物业公司三公司于1993年10月、轻工总公司、华惠总公司于1993年12月分别向惠州市国土局、规划局提出《关于明确国土使用证用地单位名称的请示报告》、《报告》，两份报告的主要内容为：“由于此项目投入建设后，本公司其他联营方均无资金投入，影响建设速度，本公司只得通过其他途径筹集资金进行建设。为更好地开展集资工作以及更好地行使华惠大厦所有权和经营权，轻工总公司于今年9月批准成立“华惠物业公司”，并经市工商局核准登记。该物业公司的法定代表人由本公司的法定代表人兼任，人员组成以本公司人员为主。物业公司的职能在于行使对华惠大厦的建设权、所有权和经营权。至今年10月下旬，经华惠物业公司投资建设，大厦已竣工验收，投入使用。为了理顺关系，更好地开展经营，请将华惠大厦所占土地的国土使用证的用地单位名称及建设的规划报建手续单位名称明确为华惠物业公司”。为此，华惠物业公司于1993年11月和1994年1月分别领取了惠府国用(93)第 13020500122号《国有土地使用证》和粤房字第3884527号《房屋所有权证》。

　　1998年5月16日及1999年10月 11日，华惠总公司、华惠物业公司分别委托广东广信会计师事务所、东江会计师事务所对“华惠大厦”的产权进行专项审计。前者审计意见为：“……华惠大厦是华惠总公司投资行为……在未获得华惠总公司董事会授权及国有资产管理部门批准产权转移、变更的前提下，华惠大厦属华惠总公司的固定资产”。后者《报告书》认为：华惠物业公司是由职工集资和浙江轻纺公司集资组成，后因浙江轻纺公司退股，华惠物业公司现成为全部职工集资持股，集资职工享有华惠物业公司的所有权。“华惠大厦”属于华惠物业公司资产，其前期工程虽然由华惠总公司负责，但因前期资金已全部由华惠物业公司承担，故华惠总公司不享有产权，华惠物业公司完全享有对“华惠大厦”的产权。